[1년미만 재직자,중기청 80%,전세,보증보험0,4일걸림] 지방러 서울살이하기 타임라인 1탄

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안녕하세요 꾸덕입니다!

저는 올해 서울로 자취를 시작하려고 합니다...!

대출도 처음이고 전세도 처음이라 떨리고 준비할 것도 많네요ㅠㅠ

제가 찾아봤을때 생각보다 정보가 꼼꼼하지 않아서 궁금한게 많았어요

저와 같은 분들에게 도움되길 바라며 정보를 공유해보겠습니다.

& 원했던 조건
*1년미만 재직자 중소기업(대학재직)
*중기청80%, 전세
*전세 1억/6평이상/지상층
*보증보험 가능해야함(원룸은 보증보험 안되는 곳이 98%입니다!)
*신축제외/법인 제외

12월 초-23일: 대출알아보고 은행에 가심사(한도조회)받음
1월 13일-14일: 매물 찾기
1월 14일: 가계약금(100만원)입금
1월 16일: 계약서 작성, 확정일자 및 주택임대차계약신고(주민센터), 대출신청
1월 17일: 중기청 80% 대출신청

1. 가능한 대출 조사

처음 대출을 받으려고 보니 종류가 엄청 많고 같은 상품인데 이름도 좀씩 다르고 너무 머리가 아프더라구요...

저는 서울주거포털에 있는 전월세 대출가이드북을 참고하면서

저만의 표를 만들어서 정리했어요! 표 공유하니 필요하신 분들은 참고하세요!

이글을 보시는 시점에서는 달라졌을 수도 있으니까 꼭 직접 홈페이지에서 다시 확인하세요!!

* 서울주거포털 전월세대출 가이드북: https://housing.seoul.go.kr/site/main/home

대출 목록 정리 .xlsx

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2. 한도 조회(가심사)

저는 중소기업청년 전세자금대출을 받기로 하고 서울에 있는 은행에 가서 한도조회를 받았습니다!

현재 서울에 살고있지 않아서 현재 집근처에서 받고싶었는데 이사갈 집 근처에서 받을 수 있다고 하더라구요...

** 가계약 안하고 은행 가도 괜찮습니다! 그냥 부동산가서 집하나 보고 등본 떼와서 바로 은행 가셔도 되요!

가계약하고 가면 한도땜에 중기청이 불가할 수도 있습니다..그러면 가계약금 다시 반환하고 이래야해서 스트레스 받아여..ㅜㅜ

※ 질문 1 : 대학이 중소기업인가요?

저는 현재 대학에서 직원으로 재직중인데 대학이 중소기업이 아닌줄 알고 이 대출을 SKIP 하시는 분들 많더라구요

저희 대학내 신한은행에서 확인한 결과 웬만한 삼성, 현대 이런 대기업,공기업, 사행성기업이 아닌 중소*중견기업에 재직하면 가능하다고 합니다! 즉, 비영리법인도 가능하다! 대학도 중소*중견기업에 포함된다고 하는 상담을 받고 대출을 진행했습니다!

※ 질문 2 : 1년미만 재직자인데 대출이 가능한가요?

중기청 대출 조건

나이: 만19세이상 34세 이상

한도: 최대 1억까지 가능(전세집 보증금의 80% 대출해줌 : 전세 1억이면 8천대출 1억 3천이면 1억까지만 대출가능)

집조건: 전용면적이 85제곱미터 이하, 전세금 2억원 이하

신청인조건: 대기업, 공기업, 사행성기업이 아닌 중소*중견기업에 재직, 연봉 3500만원이하, 무주택자

보통 회사에 1년 이상 재직한분들은 최대한도 1억까지 나오지만

저는 6개월정도 재직한 상태라서 최대 한도가 8천2백-5백 사이(다른 대출없는 경우!)일거라고 했어요.

1억3천짜리 집이랑 계약해도 1년이상 재직자는 1억나오지만 저는 8천2백 나온다는 얘기입니다!(이런 정보는 블로그에 없어서 전 가심사받고 알았지만 이글을 보시는 분들은 시간을 절약하시길...!)

한도조회 받기 위해서 필요한 서류!
1. 주민등록 등본(최근 5년 주소이전포함, 1개월이내 발급)
2. 주민등록 초본
3. 가족관계증명서
4. 신분증
5. 재직증명서
6. 원천징수영수증(1년미만재직자는 갑근세)
7. 건강보험료 자격득실확인서
8. 재직회사 사업자등록증(대학은 비영리법인라 고유번호증)
9. 주업종코드 확인서(고유번호증 또는 정관으로 대체 가능)
비영리법인은 주 업종코드가 없습니다. 그래서 고유번호증이나 설립목적이 명시된 정관으로 이를 대체합니다.
위 사실을 행원이 몰라서 주업종코드 없으면 중기청안된다고 해서 회계팀에 요청하고 총무팀가서 직인 안찍어준다고 하는데 명패라도 찍어달라고 하루에 은행원이랑 5번 통화하고 고생을 좀 했숩니다...
10. 등기부등본: 은행가기 전에 자기 조건에 맞는 집 1곳 가보고 등기부등본떼서 은행가기
-> 한도 조회가 목적임으로 내가 살고싶은 집이 아니여도 괜찮음

더 자세한 정보는 이 블로그 참고하세여! https://summer-dance.tistory.com/15

3. 중기청 가능 매물 알아보기

하.. 매물 알아보기가 제일 힘들었어요...신축에 매매가도 안나온 집을 소개해주거나 허위매물만 파는 부동산을 만나기도 했습니다...

여러분 무작정 부동산 가지 마시구 많이 알아보시고 가세요ㅠㅠ그리고 부동산이 하는 말이 맞는 말인지 주변에 전세로 많이 살아 본 분께 꼭 물어보세요..! 전 많이 알아보고 가도 이상한 사람들 많이 만났습니다..!

☆☆☆ 매물 보기전 할일!

◑ 블로그, 유튜브를 통해 정보 수집 : 이렇게 정보를 모아도 현실이랑 차이가 있고 진짜 필요한 정보는 없을수도 있지만 그래도 전체적인 틀을 알고 가는게 중요해요!

◑ 부동산 용어, 서류 보는 법을 어느정도 알고 가기: 저는 다세대, 다중주택 이런 용어들이 처음엔 너무 헷갈리더라구요...시세랑 막 계산하라고 하고...그래도 중개업자가 설명을 할때 무슨말하는건진 알아야지 중개인한테 무시도 안당하고 본인도 덜 불안합니다..ㅜㅜ

◑ 원하는 조건을 정하고 네이버부동산 등 어플로 시세 조사하기 : 맘에 드는 집 전화해서 예약하기

◑ 같이 갈 친구 구하기!! : 혼자가는 거 보다 둘이 같이 가는게 결정할때 더 좋은거 같아요

제가 원하는 지역에는 1억에 대출되는 집이 정말 없더라구요..있어도 4평이나 반지하...

1억 2천인데 1억에 월세 10내는거 어떻겠냐는 제안을 정말 많이 들었어요..하지만 저는 월세내기 싫어서 전세사는거라 1억을 고집했습니다..!

저는 대출되는 1억짜리 집 찾고 보험은 나중에 들면 되겠다 생각했어요. 블로그에 다들 보험을 하길래 당연히 다 되는줄 알았습니다. 근데 충격적인건 보통 원룸은 보증보험이 안된다는 사실...

원룸은 보통 다중주택인데 근저당(빚)+선순위보증금이 너무 많으면 보증보험사 기준에 위험건물로 측정되서 보험이 안된다고 합니다. 이 사실을 듣고 그냥 1억에 대출되는 집도 없는데 보험까지 되는 집은 더 없어서 막막했습니다...

다행히 제가 구한 집은 1억에 중기청 80가능하고 근저당(빚)이 없는 집이였습니다..!!
그리고 여태 본것 중에 제일 평수가 넓었어요! 7평!!!
회사를 전철 1정거장 타고 가야한다는 점은 아쉽지만 이만한 조건이 없어서 바로 가계약했습니다.
근저당이 없어서 100%도 가능할거 같은데 100%하면 이사갈때 중기청 100이 가능한 집(서울에 정말 없습니다..)으로 해야하고 연장도 까다롭더라구요 그래서 중기청 80으로 진행했습니다!

★ 서울에서 원룸구할때 유의사항 ★
1. 집은 네이버부동산, kb 부동산이 정확, 직방엔 허위매물이 많음
2. 중기청되는 집 별로 없고 빨리 나감
그래서 보자마자 계약하라고 부동산에서 많이 재촉하지만 그래도 찝찝하거나 원하는 조건에 너무 안맞으시면 좀 더 여유를 갖고 찾아보는게 좋아요 집이 빨리 나가는건 맞지만 그래도 매물은 계속 나옵니다!
3. 원룸에 살고싶고 보증보험을 하고 싶으면
- 다세대 주택(빌라 같은것 ) 이거나 근저당+ 선순위보증금이 적은 집을 알아보셔야 합니다.
4. 집주인이 법인이거나 신축일 경우..! 조심 또 조심
제가 처음 집을 알아볼때 이제 막 지은 신축이라 제가 첫 입주자일거라는 집을 봤어요
중개인은 신축이고 집주인이 법인이라 더 안전하다고 했지만
신축일 경우 매매거래가 된적이 없기 때문에 매매가 측정이 어려워서 대출이 잘 안나옵니다.
그래서 전세가를 매매가랑 비슷하게 측정하고 전세보증금 떼먹는 전세사기도 많아요

또한, 법인이 집주인일 경우(보통 건출회사가 집주인임)
장점: 세금 잘내고 잘 운영되는 법인이면 관리 깔끔하게 잘하고 보증금도 사기칠 가능성이 낮음, 연말에 법인에서 돈을 써야하기 때문에 좋은 집인데 싸게 나오는 경우가 있음
단점: 법인 재정 상태가 안좋아서 집이 경매에 넘어갈 경우, 나라에 밀린 세금과 직원들 밀린 월급을 때고 남은 돈을 보증금으로 돌려줍니다. 거의 보증금 못돌려받을 가능성이 큽니다. 이 집만 소유하고 있는게 아니라면 더욱 못돌려받져.....

4. 계약금 이체 및 대출신청(보증보험 가능여부 확인법)

1.16(월)

스케줄: 보증보험사 전화(가능여부 확인) - 계약서 작성 - 확정일자&주택임대차신고(주민센터) - 대출신청(은행)

토요일날 가계약하고 월요일날 휴가쓰고 서울에 왔습니다

제가 가계약한 집은 보증보험 여부를 알 수 없었어요...

그래서 9시 되자마자 HUG 보증보험사 전화했구 집의 실 매매가, 선순위보증금, 근저당, 나의 보증금을 알려주면 금액상 보증보험이 될것 같다 아니다를 알려줍니다.

그리고 친절히 문자로 가입요건과 필요 서류를 보내줘용..! 전화를 잘 안받는다는 말이 있었지만,,저는 잘 받으셨어여..ㅎ

★ HUG 주택도시보증공사 가입조건 ★
▶보증신청인보다 우선하는 전세보증금의 합계를 제외한 선순위채권 금액이 주택가격의 60% 이하
▶선순위채권 금액과 보증신청인보다 우선하는 보증금의 합계 금액이 주택가격의 80% 이하
▶선순위채권 금액과 보증신청인보다 우선하는 보증금 및 본인의 전세보증금의 합계 금액이 주택가격의 100% 이하
▶전세보증금은 수도권 7억원 / 기타 지역 5억원 이내여야 함
▶대상 주택을 2인 이상이 공동소유한 경우 소유자 모두와 전세계약 체결 필요 *임대인이 법인 또는 외국인의 경우 별도 상담 바랍니다.
▶소유권에 대한 권리침해 사항(압류, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 하며, 대상주택이 신탁된 경우 취급 불가 *임차인의 전세권 설정시 전세권 이전 또는 말소 필요
▶건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있는 경우 취급 불가
▶계약서는 공인중개업자와 계약관계인이 함께 작성, 날인해야 하며, 전세계약기간은 1년 이상이어야 함
▶임차인은 주택임대차보호법에 따른 대항력(점유 + 전입신고)과 확정일자를 갖추어야 하며 계약기간 ½이 경과하기 전까지 신청가능
▶전세대출로 인한 전세보증금 반환채권에 대한 '채권보전조치'(질권설정,채권양도,전세권부 근저당 등)가 있는 경우 보증취급 불가
전세대출 받으면서 전세보증금 반환 채권을 양도했거나 질권설정이 된 가입불가합니다.
대출받을때 은행에 보증보험 들거라고 말해두세여!!
▶보증가입시 공부상 임대인의 실거주 주소 등 인적사항 필요
■전세보증금반환보증 상품개요 및 구비서류는 공사 홈페이지에서 확인 가능합니다(데이터 요금이 과금될 수 있습니다) -https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

★ HUG 주택도시보증공사 필요한 서류 ★
■단독(다중,다가구)주택 전세보증금반환보증 신청시 구비서류
1. 임차인신분증
2. 확정일자부 전세계약서(계약기간 1년이상 및 공인중개사날인 필수)
3. 보증금 지급 확인서류 =>무통장입금증 or 계좌이체내역 or 공인중개사발급영수증(중개사 날인필수) or 임대인이 확인한 영수증(전세계약서의 임대인 날인과 동일)
※ 계좌이체내역서로 서류 제출시 전세대출 이용하여 대출 실행 금액이 은행에서 임대인 계좌로 지급되었다면 대출실행한 은행으로 금융거래확인서(임대인 성함, 계좌번호, 지급금액 모두 확인시 인정) 요청하여 추가 제출.
4. 부동산등기사항전부증명서(=구. 부동산등기부등본 / 대법원인터넷등기소 발급가능)
5. 주민등록등본(주민센터 or 민원24사이트 발급가능)
6. 전입세대열람내역서(지번/도로명 모두 必) (신분증+전세계약서지참/주민센터 발급가능)
7. 확인서(타전입세대의 보증금 합산액 확인서류/임대인 or 임대차계약을 중개한 공인중개사 작성)
8. 건축물대장(주민센터,인터넷사이트정부24 발급가능)
■보증가입시 공부상 임대인의 실거주 주소 등 인적사항 필요
■보증신청일로부터 1개월이내 발급된 서류 제출
■전세보증금반환보증 상품개요 및 구비서류는 공사 홈페이지에서 확인 가능합니다(데이터 요금이 과금될 수 있습니다) -https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

1. 오전에 계약서를 작성했어요!

저 같은 경우엔 공동소유한 집이였어요 집주인이 2명이였습니다!

이런 경우 대출만 한다면 집의 과반수 이상을 가진 집주인과 계약한다면 1명이라만 계약해도 됩니다.

하지만 보증보험도 같이 할 생각이라면 집주인 2명 모두와 계약해야합니다.

예) 집주인A (집의 4/3소유)| 집주인 B (집의 4/1소유 일 경우)

대출만 한다면 집주인A랑만 계약해도됨: 과반수 이상이 A거라서 가능

보증보험도 같이 한다면 집주인 A,B 모두와 계약해야함

★계약전 확인할것

- 집주인 지방세, 국세, 4대보험 혹은 근로자 보험 완납증명서 (법인이 주인일 경우 가계약금 내기 전에 보는게 더 좋음)

- 등기부등본, 건축물대장 (건물주와 토지주인이 일치해야 보험가능..!)

- 개인/법인 대리인이 진행할 경우, 집주인이 2명이상인데 한 사람이 와서 진행할 경우 -> 신분증 진위조회와 위임장,인감증명서 잘볼 것. 위임장에 몇동몇호인지까지 나와야함

- 사전에 넣고 싶은 특약 부동산에 말하기

★특약

1. 임대인은 임차인의 전세자금대출 및 전세보증보험가입을 위한 절차에 동의하고 협조한다.

2. 전세자금대출 불가시 임대차 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 조건없이 계약금을 즉시 전액 반환한다.

3. 임대인은 전세보증금반환보험에 가입하는것에 대하여 동의하고 만약 전세보증보험 심사과정에서 보험가입이 불가한 경우 계약은 무효로하며 임대인은 임차인에게 조건없이 계약금을 즉시 전액 반환한다.

3. 임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자 효력이 발생하기전 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며, 채무를 부담하는 등의 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. 새로운 권리변동을 일으키는 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있으며, 이 때 임대인은 임차인에게 계약금기준 배액을 상환해야 한다.

4. 임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 할 경우, 임대인 변경 및 담보여부를 임차인에게 사전에 반드시 알려주기로 한다.

5. 임차인의 책임이 없는 시설물의 불량 및 노후등으로 인한 하자 발생시 임대인이 수리한다.

6. 임대차 계약 만료일에 타 임차인의 임대 여부와 상관없이 전세 보증금을 즉시 반환해주어야 한다.

2. 확정일자 및 주택임대차 계약 신고하기

저는 확정일자만 받으면 될 줄 알았는데

주택임대차계약 신고를 해야 하더라구요...(챙길게 끝도 없습니다...)

주택임대차계약신고는 주택 계약(신규,갱신,변경,해제)시 체결일로 부터 한달이내에 계약당사자가 임대기간과 임대료를 신고하는 의무화된 제도입니다..! 주택거래 기간과 가격을 공개해서 부동산 정보를 투명하게 하기 위해서 만들었다고 하네요

신고대상자는 계약서 확정일자 받을때 임대인(집주인) 또는 임차인(나) 둘 중 한명이 신고하면 됩니다.

온라인 신고도 가능합니다!

3. 은행가서 대출신청하기

대출은 한달내에만 신청 가능합니다..!

12월 4일날 이사갈건데 11월 1일날 신청오면 11월 4일날 신청해주겠다고 서류 놓고가라고 함..!

중소기업 청년 대출을 위해 필요한 서류!
▶ 내가 준비할 서류 0. 신분증 1. 주민등록등본 (주소변동이력5년치, 주민번호 모두 공개) 2. 주민등록초본 3. 가족관계증명서(내기준) 4. 4대보험 가입내역확인서 5. 건강보험자격득실확인서 6. 고용보험자격이력내역서(근로자용)	▶ 부동산 서류 1. 이사갈 집의 등기부등본 2. 건출물대장 3. 확정일자 찍힌 계약서(원본) 4. 부동산공제증서 5. 5% 계약금 지불 영수증	▶ 회사가 준비할 서류 1. 재직증명서(직인) 2. 최근연도 근로소득원천징수 영수증 -> 1년미만은 갑근세로 대체(직인) 3. 1년미만자 급여명세서(직인) or 갑종원천징수영수증 4. 사업자등록 사본 (비영리: 고유확인증) 5. 주업종코드 확인서 (비영리: 고유확인증)

서류 사이트 링크 모음
1	주민등록등본	https://www.gov.kr/portal/main
2	주민등록초본	https://www.gov.kr/portal/main
3	가족관계증명서	https://www.gov.kr/portal/main
4	급여통장사본	은행 홈페이지 아니면 통장사진찍기
5	고용보험자격이력내역서(근로자)	https://total.comwel.or.kr/
6	4대보험 가입자가입내역확인서	https://www.4insure.or.kr/ins4/ptl/cdoc/cdoc1/CdocApplNoBodyReptLayout.do
7	건강보험자격득실	https://www.nhis.or.kr/nhis/index.do
8	건강보험납부내역서	https://www.nhis.or.kr/nhis/index.do
9	등기부등본	등기소에서 직접 뽑거나 부동산에 달라고 하기
회사 관련 서류
10	갑근세	회사에서만 발급 가능 / 근로소득은 본인 발급가능
11	사업자등록&회사주업종코드확인서 -비영리: 고유번호증	회사에서만 발급 가능
12	재직증명서	회사에서만 발급 가능

이제 대출 승인과 자잘한 절차만 남고 이사하면 될거 같네요...!!

보증료와 인지세에 관한 내용은 다음 편에 남기겠습니다아!!!